„Prawo śniegu” wraca do debaty. Czy prywatne stacje narciarskie łatwiej skorzystają z cudzych gruntów?
Senacki projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami ma rozwiązać wieloletni problem rozproszonych działek pod trasami i wyciągami. Zwolennicy mówią o ratunku dla ośrodków narciarskich, przeciwnicy - o zbyt dalekiej ingerencji w prawo własności. Potoczna nazwa „prawo śniegu” znów wywołuje silne emocje, szczególnie na Podhalu.
Najważniejsze informacje w skrócie
- „Prawo śniegu” to potoczna nazwa senackiego projektu nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami.
- Projekt ma dotyczyć przede wszystkim gruntów potrzebnych pod trasy, wyciągi, koleje linowe i techniczną infrastrukturę narciarską.
- Przewiduje możliwość czasowego, administracyjnego ograniczenia sposobu korzystania z prywatnej nieruchomości, a nie automatyczne wywłaszczenie.
- Warunkiem mają być m.in. wcześniejsze negocjacje, zgodność planistyczna, zgoda rady gminy i poparcie właścicieli reprezentujących minimum 75 proc. powierzchni objętej inwestycją.
- Ograniczenie miałoby trwać najwyżej 30 lat, a właścicielowi przysługiwałyby odszkodowanie i wynagrodzenie.
- Projekt wzbudza kontrowersje, ponieważ dotyczy prywatnych, komercyjnych inwestycji i ingerencji w prawo własności.
Nie o śnieg chodzi
„Prawo śniegu” to nieoficjalna nazwa senackiego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, oznaczonego jako druk nr 784. Projekt ma stworzyć szczególną podstawę prawną do korzystania z prywatnych nieruchomości na potrzeby infrastruktury narciarskiej.
Sednem problemu są stacje, których trasy, wyciągi, drogi dojazdowe lub instalacje przebiegają przez wiele małych, prywatnych działek. W obecnym stanie prawnym inwestor musi zawrzeć porozumienie z każdym właścicielem, którego grunt jest niezbędny dla funkcjonowania inwestycji. W praktyce brak zgody jednej osoby może uniemożliwić budowę nowej trasy, modernizację wyciągu, poprowadzenie przyłącza albo utrzymanie ciągłości istniejącego stoku.
Projektodawcy wskazują, że taki stan utrudnia inwestowanie w krajowe ośrodki, a w skrajnych przypadkach może prowadzić do ograniczania ich działalności. Dyskusja dotyczy zwłaszcza terenów górskich, gdzie własność gruntów bywa bardzo rozdrobniona, a infrastruktura powstawała stopniowo przez wiele lat.
Co miałoby się zmienić
Projekt zakłada dodanie do katalogu celów publicznych budowy, utrzymywania i eksploatacji niepublicznych obiektów sportowych służących narciarstwu. Chodzi w szczególności o:
- koleje linowe działające sezonowo lub całorocznie,
- wyciągi narciarskie i przenośniki taśmowe,
- trasy zjazdowe, nartostrady oraz trasy biegowe,
- drogi dojazdowe i dojścia niezbędne dla infrastruktury,
- sieci oraz przyłącza energetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne i gazowe potrzebne do jej działania.
Najbardziej istotna zmiana nie oznaczałaby automatycznego przejęcia prywatnej ziemi przez przedsiębiorcę. Projekt przewiduje możliwość administracyjnego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, gdy dobrowolne porozumienie nie zostanie osiągnięte, ale spełnione będą ustawowe warunki.
Decyzję w tej sprawie miałby wydawać wójt, burmistrz albo prezydent miasta - na wniosek inwestora. Ograniczenie byłoby wpisywane do księgi wieczystej i mogłoby obowiązywać maksymalnie przez 30 lat.
Ciąg dalszy pod zdjęciami i reklamą
Najpierw rozmowy, potem decyzja
Proponowany mechanizm ma być obwarowany kilkoma zabezpieczeniami. Inwestor nie mógłby od razu wystąpić o decyzję administracyjną. Najpierw musiałby podjąć próbę uzgodnienia warunków korzystania z gruntu z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym.
Ponadto inwestycja musiałaby być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy planu nie ma - wymagałaby decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Projekt przewiduje także udział samorządu: potrzebna byłaby zgoda rady gminy.
Kluczowym elementem jest próg poparcia. Z rozwiązania można byłoby skorzystać tylko wtedy, gdy zgodę wyrażą właściciele lub użytkownicy wieczyści reprezentujący co najmniej 75 proc. powierzchni gruntów objętych inwestycją. Ma to zapobiegać sytuacji, w której przedsiębiorca korzysta z mechanizmu przeciwko zdecydowanej większości właścicieli.
Właściciel gruntu zachowałby prawo do odszkodowania oraz corocznego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. W określonych przypadkach mógłby też żądać, aby inwestor nabył nieruchomość.
Argument: jedna działka nie powinien blokować całej stacji
Popierający projekt podkreślają, że ośrodek narciarski jest systemem naczyń połączonych. Sama dolna stacja wyciągu, fragment trasy, słup kolei, rów pod instalację śnieżenia czy droga techniczna mogą przesądzić o tym, czy całość będzie mogła działać.
Jeśli na przykładowej trasie większość właścicieli zgadza się na dzierżawę, lecz jeden z nich nie akceptuje żadnego rozwiązania, operator może nie być w stanie przygotować bezpiecznej, ciągłej i zgodnej z wymogami trasy. Zwolennicy nowelizacji przekonują, że proponowane zasady miałyby działać właśnie w takich wyjątkowych przypadkach - po negocjacjach, z poparciem większości i za wynagrodzeniem.
W ich ocenie przepisy mogłyby ustabilizować sytuację prawną ośrodków, ułatwić modernizację infrastruktury i zachęcić do inwestycji całorocznych. To ważne także dla gmin turystycznych, lokalnych usługodawców i pracowników, których dochody zależą od funkcjonowania stacji.
Obawy właścicieli gruntów
Największy sprzeciw budzi zaliczenie prywatnych, komercyjnych inwestycji narciarskich do celów publicznych. Krytycy projektu wskazują, że prawo własności jest chronione konstytucyjnie, a ograniczenie możliwości korzystania z działki nawet na 30 lat może być dla właściciela bardzo dotkliwe - niezależnie od nazwy zastosowanego instrumentu.
Wątpliwości dotyczą także tego, czy odszkodowanie i wynagrodzenie zawsze będą realnie równoważyć skutki ograniczenia. Właściciel może bowiem stracić możliwość swobodnej zabudowy, sprzedaży lub wykorzystania gruntu do własnych celów, a na terenie objętym decyzją mogą pojawić się elementy infrastruktury istotne dla działalności całego ośrodka.
Przeciwnicy pytają również o granice precedensu: skoro prywatna infrastruktura narciarska mogłaby uzyskać szczególny status, to czy w przyszłości podobnych rozwiązań nie będą domagać się inne branże turystyczne lub rekreacyjne?
Projekt, nie obowiązujące prawo
Warto podkreślić, że „prawo śniegu” pozostaje nadal tylko projektem legislacyjnym. Nie jest obecnie obowiązującym przepisem i nie daje operatorom stacji narciarskich nowego prawa do korzystania z cudzych działek bez zgody właściciela.
Dalsze losy projektu będą zależały od prac w Senacie, stanowiska rządu, opinii samorządów, organizacji branżowych oraz właścicieli gruntów, a następnie od ewentualnego postępowania w Sejmie. Debata pokazuje jednak realny problem, z którym od lat mierzą się polskie ośrodki: jak pogodzić rozwój infrastruktury zimowej z ochroną własności prywatnej na terenach o bardzo rozdrobnionej strukturze działek.
Dla branży narciarskiej stawką jest możliwość utrzymania i rozwoju tras oraz wyciągów. Dla właścicieli nieruchomości - gwarancja, że ich grunt nie zostanie podporządkowany prywatnej inwestycji bez rzeczywiście silnych zabezpieczeń. To właśnie między tymi dwoma interesami ma zostać wyznaczona granica przez ewentualną nowelizację.
Tekst opracowano na podstawie senackiego projektu nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (druk nr 784) oraz relacji z toczącej się debaty publicznej.
